相続とは、亡くなった方の遺産（財産や借金）を、一定の血縁関係にあるものが引き継ぐことです。

 

相続税の節税には、①財産全体を小さくする方法と、②財産を不動産資産に転化する方法があり、それぞれいくつかの種類があります。

①については別の記事をご覧ください。

《①の記事はコチラ→節税対策は何をすればいいの？》

 

②不動産資産に転化する方法には、

⒈アパート建築

⒉リフォーム

⒊リフォームと贈与の併用

この３つのやり方があります。

前回は⒈アパート建築がなぜ節税になるのかをお話ししましたので、

今回は2と3のリフォーム関係について詳しくお話しします。

相続財産にアパートなどの貸家がある場合、収益がある程度確保できているアパートであればプラスの財産として相続したいと思えますが、利用者も収益も少なく赤字になってしまっているアパートは、相続したくないですよね。

ただ相続評価が高いだけで価値がなく、逆に維持費がかかってしまうアパートは、なんとかしなければ負の財産になってしまいます。

 

そこで、負の財産をなんとかするのがリフォームです。

リフォームをすることで、そのアパートの相続評価はそのままに価値を上げることができるだけでなく、利用者を増やすこともできます。

相続税は不動産の評価額に基づいて計算されますので、質のいいアパートになっても相続税は高くならず、利用者が増えるのでより大きな収益を産むことができます。

 

実際にリフォーム前は12部屋のうち5部屋しか埋まってなかったアパートが、リフォーム後にはほぼ全部屋埋まり、以前はマイナスだった収支が、月に約60万円の収益を生み出す物件になった事例があります。

 

ポイントは、

・和室から洋室、風呂トイレ別にするなど、その時の需要に合った物件にリフォームすること

・リフォーム費用が発生することで、相続財産全体の額が小さくなり、相続税が減ること

・リフォームをすると相続評価は変わらず価値が上がる！←これが理想的

 

これは、先ほどお話ししたリフォームと親から子へのアパートの贈与との合わせ技です。

リフォーム済みのアパートを子に贈与することで、その家賃収入は子のものになるので、

相続財産を減らすわけではありませんが、財産の増加を抑え、節税対策ができます。

 

でも、「建物の贈与には贈与税がかかるんでしょ？」と思いませんか？

実は、貸家の贈与の場合は贈与税が安くなるんです！

 

例えば建物の評価額が300万円だとします。

ただの300万円の建物の場合だと、贈与税額は35万円近くになりますが、

その建物がアパートなどの貸家の場合、貸家評価といって、

貸家権割合に応じて評価額が下がる制度があります。

貸家権割合が30％だとすると、300万円×（1ー30％）＝210万円です。

贈与税の基礎控除として210万円のうち110万円は非課税になるので、

課税対象額は210万円ー110万円＝100万円となります。

200万円以下の贈与の税率は10％なので、贈与税額は100万円×10％＝10万円です。

 

貸家を贈与することで、相続財産の増加を抑えられ、贈与税も安くなることが分かりました。

また、その不動産の相続税評価と資産価値のギャップを大きくすることが節税対策のポイントです。

あなたやあなたの親が持っている不動産をどのように活用するのか、

今からよく考えておく必要がありますね。

 

 

 

 

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（2019.9.28）