相続とは、亡くなった方の遺産（財産や借金）を、一定の血縁関係にあるものが引き継ぐことです。

 

前回は、2種類の節税対策のうちの１種類についてお話ししました。

今回は、2種類目の「財産を不動産資産に転化」する節税対策の方法をいくつかご紹介します。

 

【節税対策②】不動産資産への転化

⒈アパート建築

⒉リフォーム

⒊リフォームと贈与の併用

大きく分けてこの3つが節税対策の方法です。

今回はこの中のアパート建築による節税について詳しくお話しします。

 

アパート建築による節税対策

「アパートを建てると節税できる」と聞いたことがある方も多いと思います。

では、どのようなメカニズムで節税ができるのか？

例えば、市場相場（価値）が1億円の土地を持っているとします。

その土地を相続する場合は、相場の約80％の価格である路線価で相続税を計算するので、

1億円×80％＝8000万円の評価額の土地に相続税がかけられてしまいます。

しかし、その土地に、銀行から借りた1億円でアパートを建てると・・・

貸家建付地の評価額は路線価の85％になるので、

その土地の評価額は路線価の8000万円からさらに15％減の6800万円になります。

そして、1億円かけて建てたアパートの相続税は固定資産税評価額で計算されます。

固定資産税評価額はその建物の相場（価値）の60％なので、

1億円×60％＝6000万円となります。

さらに、その建物がアパートなら、貸家評価というものが付けられ、

評価額が固定資産税評価額の70％の額になります。

ですので、アパートの評価額は6000万円×70％＝4200万円です。

つまり、アパートを建てることで

1億円の価値がある土地は評価額が6800万円に、

1億円の価値がある建物は評価額が4200万円になり、

「価値が高くて評価が低い」理想の相続財産になります。

この不動産の評価額を合計すると、

（6800万円+4200万円）ー1億円＝1000万円

となります。銀行からの借入1億円はマイナスの財産ですので引くことができます。

 

土地だけでは8000万円の評価額だったのに対し、

アパートを建てることによって評価額が1000万円まで下がるとしたら、

建てないわけにはいきませんよね！

 

・・・しかし、アパート建築の提案がなかなかできないのが現実です。

下のグラフをご覧ください。

これは柏市の賃貸利用人口推移予想のグラフです。

賃貸利用の多い20歳～39歳が対象の統計ですが、

2010年の112,977人を境に急激に利用者が減少しているのが分かります。

2025年には90,624人にまで下がると予想されています。

これはなぜかと言うと、日本の人口減少が大きくかかわっています。

少子高齢化にともない、賃貸利用の多い20代～40代の人口が減少し、

賃貸の需要が減ってきています。

アパートを建ててもそこに住んでくれる人がいなければ収益性のない物件になってしまうので、簡単にアパート建築の提案ができないのです。

 

また、アパート事業を始めるとなると、建物の固定資産税や修繕費などの支出と家賃による収入を計算して、利益が出るようにしなければなりません。

せっかく節税したのに、赤字経営でもっとお金が出ていくなんてことにはなりたくないですよね。

 

アパート建築は相続税の節税にはいい方法ではありますが、

その先のことを考えて事業計画を立てるなどの対策が必要ですね。

 

 

 

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（2019.9.22）