相続とは、亡くなった方の遺産（財産や借金）を、一定の血縁関係にあるものが引き継ぐことです。

相続対策と言ったら、

①争族対策（遺産分割）　②納税資金対策　③節税対策　の３つがありますね。

前回から②の納税資金対策の内容に突入し、前回は生命保険の活用についてお話ししました。

今回は、納税資金対策の2つ目の方法である不動産の売却等についてお話しします。

 

みなさんはROA診断をご存知ですか？

ROA診断を行うと、その不動産にどのくらいの収益性があるのかが分かり、

どれだけ効率性があるかを測ることができます。

ROA診断の結果は簡単に下の図で表すことができます。

現状で、資産効率（評価に対しての価値）が低く収益性の低い不動産が、上の図のDのところに入り、売却を検討すべき不動産にあたります。

 

では、あなたの不動産を実際に売却したとき、手取額はいったいいくらになるでしょうか？

不動産を売ったときは譲渡所得税という税金がかかります。

売却した価格から譲渡所得税額を引いた額が手取額となるので、

まずは譲渡所得税の額から求めていきましょう。

 

譲渡所得税額　＝　譲渡所得　×　譲渡税率　です。

譲渡所得というのは、その不動産を売ることによって得られる利益のことです。

譲渡所得＝譲渡価格　-（買った時の価格　+　売るときの経費）で求められます。

 

皆さんが気になるのは譲渡税率だと思います。

譲渡税率は、その不動産を取得してから5年以内に売る場合は３９％、

取得してから5年以上経ってから売る場合は２０％となています。

この譲渡税率は史上最低税率ですが、

５年以内の売却では約4割もの税金が課されてしまいます。

5年が大きな分かれ目です。あなたやあなたの家族が今売ろうとしている不動産は、

取得してから何年目ですか？もういちど確認してみてください。

 

では、いつ売るか？

「5年が大きな分かれ道」と言いましたが、

いつまでもその不動産を温めていればいいというわけでもありません。

例えば・・・

300坪の土地を所有しているAさんは土地の売却を検討しています。

今売るとしたら坪単価30万円ですが、将来土地が値上がりするかもと考え、

売却時期を決断できません。

土地が年１％ずつ値上がりするとしたら、今売却するのと10年後に売却するのとでは、

どちらが手取額が多くなるでしょうか？

 

実際に計算してみると・・・

今売ると、300坪×30万円＝9,000万円の売却額に譲渡税1,710万円をマイナスして、

7,290万円。

10年後に売ると、坪単価が１％ずつ上昇しているので、売却額は9,942万円になりますが、

土地を所有している間の10年間にかかる住民税や固定資産税を考慮すると、

手取額は6,942万円となります。

土地が毎年1％ずつ値上がりするとしても、10年温めて売却した方が348万円も損してしまうのです。

不動産を売却するか悩んでいる方は、しっかりと計算をしたうえで検討してください。

 

いかがでしたか？

所有している不動産を売るか、売らないかはとても大きな選択です。

わからないまま売却を長引かせていると損してしまうこともあります。

めんどくさくても、いちどしっかりと計算してみましょう。

売却する決心がつくかもしれません。

 

 

 

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(2019.9.15)