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アパートを建てると節税対策になると聞いたことだある方が多いと思います。
では、どのようなメカニズムで節税ができるのか?
例えば、市場相場(価値)が1億円の土地を持っているとします。
その土地を相続する場合は、相場の約80%の価格である路線価で相続税を計算するので、1億円×80%=8000万円の評価額の土地に相続税がかけられてしまいます。
その1億円の土地に、銀行から借りた1億円でアパートを建てると・・・
貸家建付地の評価額は路線価の85%になるので、
その土地の評価額は路線価の8000万円からさらに15%減の6800万円になります。
そして、1億円かけて建てたアパートの相続税は固定資産税評価額で計算されます。
固定資産税評価額はその建物の相場(価値)の60%なので、
1億円×60%=6000万円となります。
さらに、その建物がアパートなら、貸家評価というものが付けられ、
評価額が固定資産税評価額の70%の額になります。
ですので、アパートの評価額は6000万円×70%=4200万円です。
つまり、アパートを建てることで
1億円の価値がある土地は評価額が6800万円に、
1億円の価値がある建物は評価額が4200万円になり、
「価値が高くて評価が低い」理想の相続財産になります。
この不動産の評価額を合計すると、
(6800万円+4200万円)ー1億円=1000万円
となります。銀行からの借入1億円はマイナスの財産ですので引くことができます。
土地だけでは8000万円の評価額だったのに対し、
アパートを建てることによって評価額が1000万円まで下がるとしたら、
建てないわけにはいきませんよね!
しかし、この節税方法にはデメリットもあります。
日本の少子高齢化、人口減少が急速に進み、賃貸利用者が減少傾向にあるのです。
これは、賃貸アパートの需要量が供給量よりも少なくなってしまうことにつながります。せっかく節税対策でアパートを建てたのに、入居者がおらず管理費だけがかかってアパート収益が赤字になってしまっては元も子もありません。
ですから、この節税方法は簡単に提案できないのです。アパート建設による節税をするには、しっかりとした事業計画を建ててから実行することをオススメします。
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